Zuletzt aktualisiert: April 2026 | Autor: Ever Energy Home – Massivhausbauer in Berlin-Brandenburg seit 2012 | Steuerliche Angaben: Stand April 2026, keine Steuerberatung
Wer 2026 einen Neubau errichtet und vermietet, kann in den ersten vier Jahren bis zu 40 Prozent der Herstellungskosten steuerlich abschreiben. Möglich machen das die Kombination aus degressiver AfA nach §7 Abs. 5a EStG und Sonderabschreibung nach §7b EStG. Wir zeigen die Voraussetzungen, die Grenzen und eine konkrete Beispielrechnung für einen Neubau in Brandenburg.
Das Wichtigste in 30 Sekunden:
– §7 Abs. 5a EStG: 5 % degressive Abschreibung jährlich für Neubauten mit Bauantrag zwischen Oktober 2023 und Oktober 2029
– §7b EStG: 5 % Sonder-AfA in den ersten 4 Jahren zusätzlich – für vermietete Neubauten ab EH55
– In Summe bis zu 40 % der Herstellungskosten in 4 Jahren abschreibbar
– Bei 42 % Grenzsteuersatz: bis zu rund 17 % der Herstellungskosten Liquiditätsentlastung pro Jahr
– Kombinierbar mit KfW 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“
– Pflicht: Vermietung über mindestens 10 Jahre
Die beiden steuerlichen Hebel im Überblick
Seit 2023 gibt es für vermietete Neubauten zwei außergewöhnlich starke Abschreibungsinstrumente. Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG erlaubt eine jährliche Abschreibung von 5 Prozent auf die Herstellungskosten (ohne Grundstück) – statt der üblichen linearen 3 Prozent. Die Sonder-AfA nach §7b EStG erlaubt zusätzlich bis zu 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren, wenn bestimmte energetische und Kostenvoraussetzungen erfüllt sind.
Voraussetzungen §7 Abs. 5a EStG (degressiv)
Die degressive Abschreibung gilt für Gebäude mit Bauantrag oder Bauanzeige zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029. Abgeschrieben werden 5 Prozent des jeweiligen Restwerts (degressiv, nicht linear) – alternativ kann auf die lineare AfA gewechselt werden. Keine Einkommensgrenze. Keine Energiestandard-Pflicht. Gilt für vermietete und eigengenutzte Wohngebäude (bei eigengenutzten wirkt sie über den Betriebsausgabenabzug bei der späteren Veräußerung weniger, da keine Einkünfte aus V+V).
Voraussetzungen §7b EStG (Sonder-AfA)
Die Sonderabschreibung ist enger gefasst. Sie gilt für neu geschaffene Mietwohnungen mit Bauantrag ab 2023, wenn das Gebäude mindestens den energetischen Standard Effizienzhaus 55 (EH55) erfüllt und das entsprechende QNG-Nachweissiegel vorliegt. Die Bau- oder Anschaffungskosten dürfen eine gesetzliche Obergrenze (2026 ca. 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) nicht überschreiten; die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA ist auf rund 4.000 Euro pro Quadratmeter begrenzt. Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden, sonst entfällt der Vorteil rückwirkend.
Beispielrechnung für ein EFH in Brandenburg
Ausgangspunkt: Einfamilienhaus in Brieselang, 140 qm Wohnfläche, Effizienzhaus 40 mit QNG (erfüllt §7b-Anforderungen). Herstellungskosten (ohne Grundstück): 420.000 Euro.
Bemessungsgrundlage degressive AfA nach §7 Abs. 5a: 420.000 Euro.
Bemessungsgrundlage Sonder-AfA nach §7b: 140 qm × 4.000 Euro = 560.000 Euro (Kappung nicht erreicht, volle Bemessung möglich).
Jahr 1: Sonder-AfA 28.000 Euro (5 % × 560.000 Euro) + degressive AfA 21.000 Euro (5 % × 420.000 Euro) = 49.000 Euro.
Jahr 2: Sonder-AfA 28.000 Euro + degressive AfA 19.950 Euro (5 % vom Restwert 399.000 Euro) = 47.950 Euro.
Jahr 3: Sonder-AfA 28.000 Euro + degressive AfA 18.953 Euro (5 % × 379.050 Euro) = 46.953 Euro.
Jahr 4: Sonder-AfA 28.000 Euro + degressive AfA 18.005 Euro (5 % × 360.097 Euro) = 46.005 Euro.
Summe Jahre 1–4: rund 189.908 Euro. Das entspricht etwa 45 % der Herstellungskosten.
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt das eine Steuerersparnis von rund 79.800 Euro über vier Jahre – Liquidität, die in Tilgung, Modernisierung oder weitere Investitionen fließen kann.
Praxistipp Ever Energy Home: Unsere Effizienzhaus-40-Neubauten erfüllen die Anforderungen für §7b EStG. Wir begleiten Sie durch die Förderanträge und stimmen Steuerliches mit Ihrem Steuerberater ab. Beratungsgespräch anfragen.
Kombination mit KfW 297/298
§7b EStG und KfW-Förderung schließen sich nicht aus. Die KfW-Konditionen für „Klimafreundlicher Neubau“ (297/298) sind zusätzlich nutzbar – mit bis zu 150.000 Euro zinsgünstigem Kredit pro Wohneinheit für Effizienzhäuser 40 mit QNG. Wichtig: Die Förderung wird als Kredit gewährt, nicht als Zuschuss. Die steuerlichen Abschreibungen basieren auf den tatsächlichen Herstellungskosten – Fördermittel mindern diese nicht direkt.
Risikopunkte
10-Jahres-Bindung: Vermietung weniger als 10 Jahre = Sonder-AfA rückabwickelbar. Bei geplantem Selbstbezug nach 5 Jahren nicht geeignet.
Baukostenobergrenzen: Die Obergrenzen nach §7b werden regelmäßig angepasst. Bauherren sollten mit dem Steuerberater prüfen, ob die aktuelle Obergrenze eingehalten wird.
Energetische Dokumentation: Ohne gültiges QNG-Siegel oder gleichwertigen EH55-Nachweis keine Sonder-AfA. Dokumentation ist Pflicht.
Einkommenssteuerliche Abhängigkeit: Die tatsächliche Entlastung hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab. Bei niedrigen Einkünften ist die Hebelwirkung geringer.
Laufende Einnahmen: Mietrendite Berlin-Brandenburg
Neben der Abschreibung ist die laufende Mietrendite ein Renditetreiber. Nettomieten im Berliner Speckgürtel liegen 2026 je nach Lage zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Für ein 140-qm-EFH in Brieselang sind 10 bis 12 Euro realistisch – das entspricht Jahresnettomieten von rund 16.800 bis 20.160 Euro. Bezogen auf Herstellungskosten von 420.000 Euro ergibt das eine Bruttomietrendite von 4,0 bis 4,8 Prozent – bevor die steuerlichen Effekte wirken.
Sicherheit im vermieteten Objekt
Vermietete Objekte haben eine typische Risikostruktur: wechselnde Bewohner, temporäre Leerstände, schlechter Überblick über lokale Einbruchsrisiken. Eine vorinstallierte Funk-Alarmanlage mit Aufschaltung auf die VdS-zertifizierte Notruf- und Serviceleitstelle erhöht die Vermietbarkeit, reduziert Versicherungsprämien und kann über die §7-EStG-Abschreibung als Bestandteil der Herstellungskosten erfasst werden.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG?
5 Prozent pro Jahr auf den jeweiligen Restwert, für Neubauten mit Bauantrag zwischen Oktober 2023 und September 2029.
Kann ich §7b AfA mit KfW 297 kombinieren?
Ja. §7b ist ein steuerliches Instrument, KfW eine Finanzierung – beide sind grundsätzlich parallel nutzbar.
Was passiert, wenn ich die Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren selbst beziehe?
Die Sonder-AfA nach §7b entfällt rückwirkend, bereits genutzte Abschreibungen sind nachzuversteuern.
Welcher Energiestandard ist Pflicht?
Mindestens EH55, besser EH40 (dann auch KfW 297/298 möglich). QNG-Siegel zwingend erforderlich.
Gilt §7b auch bei Selbstnutzung?
Nein. Voraussetzung ist entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken über mindestens 10 Jahre.
Wie hoch sind die Baukostenobergrenzen 2026?
Orientierungswert 2026: ca. 5.200 Euro/qm Baukostenobergrenze, ca. 4.000 Euro/qm Bemessungsgrundlage Sonder-AfA. Werte werden regelmäßig angepasst.
Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Lassen Sie die konkrete Konstellation vor Vertragsschluss durch einen Steuerberater prüfen. Beratungsgespräch bei Ever Energy Home – wir stimmen Bauvertrag und Förderlogik transparent ab.