Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026 | Autor: Ever Energy Home, Massivhausbau in Berlin und Brandenburg. Teil der Ever Energy Group, seit 2007 am Markt. | Steuerliche Angaben: Stand Oktober 2026, keine Steuer- oder Anlageberatung
Wer 2026 neu baut und vermieten will, stößt auf drei Arten der Abschreibung: die lineare AfA, die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Jede hat eigene Stichtage und Voraussetzungen. Dieser Beitrag ordnet sie nach dem Gesetzestext und dem aktuellen Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums. Er ersetzt keine Steuerberatung.
Das Wichtigste in 30 Sekunden:
- Abgeschrieben wird nur, wenn das Gebäude Einkünfte bringt, in der Regel durch Vermietung. Beim selbst bewohnten Haus gibt es keine Abschreibung.
- Linear: 3 Prozent im Jahr für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden.
- Degressiv: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, wenn der Bau zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 beginnt. Es zählt das Datum der Baubeginnsanzeige.
- Sonder-AfA nach § 7b: zusätzlich bis zu 5 Prozent pro Jahr im Fertigstellungsjahr und in den drei Folgejahren. Voraussetzungen unter anderem: Bauantrag zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029, Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
- Das Grundstück wird nie abgeschrieben.
- Neu ist das Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums zu § 7b vom 21.05.2025. Die Sätze und Stichtage im Gesetz sind im Oktober 2026 dieselben wie in der Fassung des amtlichen Lohnsteuer-Handbuchs 2026.
Die Grundregel: keine Abschreibung beim selbst bewohnten Haus
Die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA) setzt voraus, dass ein Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt wird (§ 7 Abs. 1 Satz 1 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung mindert sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ist dort als Werbungskosten abziehbar, ebenso die Sonderabschreibung nach § 7b (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Wer das neue Haus selbst bewohnt, erzielt damit keine Mieteinkünfte und kann es deshalb nicht abschreiben.
Für die Sonderabschreibung nach § 7b ist das ausdrücklich geregelt: Eine selbst genutzte oder unentgeltlich überlassene Wohnung ist nicht begünstigt (BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 32).
Zweiter Grundsatz: Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Kosten für Grund und Boden samt den darauf entfallenden Nebenkosten sind nicht abschreibungsfähig (BMF, Rn. 43). Beim Kauf wird der Gesamtpreis deshalb in Boden und Gebäude aufgeteilt. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit (BMF, Rn. 47).
Die drei Wege im Überblick
| Weg | Höhe | Wann er gilt | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA | 3 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten pro Jahr | Wohngebäude, fertiggestellt nach dem 31.12.2022 | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG |
| Degressive AfA | 5 Prozent vom jeweiligen Restwert pro Jahr | Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029, oder Kaufvertrag in diesem Zeitraum und Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres | § 7 Abs. 5a EStG |
| Sonderabschreibung | bis zu 5 Prozent pro Jahr zusätzlich, im Jahr der Fertigstellung und in den drei Folgejahren | Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029, weitere Bedingungen siehe unten | § 7b EStG |
Lineare und degressive AfA schließen sich aus: Die degressive AfA wird statt der linearen gewählt (§ 7 Abs. 5a Satz 1 EStG). Die Sonderabschreibung nach § 7b kommt dagegen neben einer der beiden hinzu (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG).
Degressive AfA: Es zählt der Baubeginn, nicht der Bauantrag
Bei der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG ist der Beginn der Herstellung entscheidend. Als Baubeginn gilt das Datum in der Baubeginnsanzeige, die nach Landesrecht bei der Bauaufsicht einzureichen ist. Schreibt das Land keine Anzeige vor, muss der Bauherr erklären, dass er den Baubeginn freiwillig angezeigt hat (§ 7 Abs. 5a Satz 2 und 3 EStG).
Weitere Punkte aus dem Gesetz:
- Der Satz bleibt unverändert bei 5 Prozent, berechnet wird er jedes Jahr vom verbleibenden Restwert (§ 7 Abs. 5a Satz 4 EStG).
- Im ersten Jahr wird anteilig nach Monaten abgeschrieben (§ 7 Abs. 5a Satz 5 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG).
- Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt. Danach bemisst sich die Abschreibung nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 5a Satz 7 und 8 EStG).
- Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung sind bei der degressiven AfA ausgeschlossen (§ 7 Abs. 5a Satz 6 EStG).
Sonderabschreibung nach § 7b: die Bedingungen
Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau ist enger gefasst als die degressive AfA. Für Bauanträge ab 2023 gilt:
- Stichtag: Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG).
- Neue Wohnung: Es muss eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung entstehen. Wer kauft, muss bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erwerben (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG).
- Energiestandard: Das Gebäude muss die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Das Siegel vergeben akkreditierte Zertifizierungsstellen nach der Fertigstellung anhand der tatsächlich gebauten Qualität (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG; BMF, Rn. 19).
- Baukostenobergrenze: Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Liegen sie darüber, entfällt die Sonderabschreibung vollständig (§ 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 EStG; BMF, Rn. 48).
- Bemessungsgrundlage: Abgeschrieben werden höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, auch wenn die Kosten darüber liegen (§ 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG).
- Vermietung: Die Wohnung muss im Jahr der Fertigstellung und in den neun Folgejahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Ferienwohnungen und andere kurzzeitige Vermietung zählen nicht (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EStG; BMF, Rn. 36).
- Rückgängigmachung: Die Sonderabschreibung wird rückwirkend gestrichen, unter anderem wenn die Wohnung in diesen zehn Jahren nicht mehr vermietet wird oder nachträgliche Kosten innerhalb von drei Jahren die Obergrenze überschreiten (§ 7b Abs. 4 EStG).
Die Sonderabschreibung ist ein Wahlrecht und eine Jahresabschreibung: Sie wird im Fertigstellungsjahr nicht nach Monaten gekürzt (BMF, Rn. 61 und 63).
Für ältere Bauanträge aus der Zeit zwischen September 2018 und Ende 2021 gilt eine Sonderregel: Dort kann die Sonderabschreibung letztmalig für das Jahr 2026 genutzt werden (BMF, Rn. 16).
Wie viel nach vier Jahren abgeschrieben ist
Das Bundesfinanzministerium zeigt die Kombination in seinem Anwendungsschreiben an einem Beispiel: ein Wohngebäude mit 1 Million Euro begünstigten Herstellungskosten und 250 Quadratmetern Wohnfläche, fertiggestellt zum 1. Januar, also volle Jahre (BMF, Beispiel 7c).
| Variante | Abgeschrieben nach vier Jahren |
|---|---|
| Linear, 3 Prozent | 12 Prozent |
| Degressiv, 5 Prozent vom Restwert | rund 18,5 Prozent |
| Degressiv plus Sonderabschreibung nach § 7b | rund 38,5 Prozent (385.494 Euro im Beispiel) |
Die Werte für linear und degressiv allein sind mit denselben gesetzlichen Sätzen gerechnet. Wird das Haus im Laufe des Jahres fertig, fällt die reguläre AfA im ersten Jahr anteilig geringer aus. Wie viel davon tatsächlich als Steuerentlastung ankommt, hängt vom persönlichen Steuersatz und von der Finanzierung ab. Das lässt sich nur im Einzelfall mit einem Steuerberater klären.
Was 2026 gilt und was nicht neu ist
- Die verlängerte Sonderabschreibung nach § 7b mit den höheren Kostengrenzen stammt aus dem Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024.
- Die degressive AfA für Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG gilt für Baubeginne zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029.
- Das Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm (verkündet am 18.07.2025) hat eine degressive AfA von bis zu 30 Prozent wieder eingeführt. Sie gilt nur für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, angeschafft oder hergestellt zwischen dem 01.07.2025 und dem 31.12.2027, nicht für Gebäude (§ 7 Abs. 2 EStG).
- Das Bundesfinanzministerium hat am 21.05.2025 ein neues Anwendungsschreiben zu § 7b veröffentlicht. Es ersetzt die Schreiben von 2020, 2021 und 2024.
- Der Gesetzestext enthält im Oktober 2026 dieselben Stichtage und Beträge wie die Fassung im amtlichen Lohnsteuer-Handbuch 2026.
Was das für die Planung heißt
Weil die Stichtage an Bauantrag, Baubeginn und Fertigstellung hängen, gehören sie früh in die Bauplanung. Drei Punkte dazu:
- Energiestandard: Jedes Haus von Ever Energy Home wird als KfW-40-Haus gebaut. Für § 7b reicht das allein nicht: Das QNG-Siegel muss zusätzlich geplant und nach der Fertigstellung zertifiziert werden. Mehr dazu im Beitrag Energieeffizient bauen 2026: EH40 QNG im Detail.
- Zeitplan: Die Bauzeit bei Ever Energy Home liegt bei 6 bis 12 Monaten ab Baubeginn. Ob ein Haus im Dezember oder im Januar fertig wird, entscheidet, in welchem Jahr der vierjährige Zeitraum der Sonderabschreibung beginnt. Lineare und degressive AfA laufen im ersten Jahr nur anteilig nach Monaten.
- Haus oder Wohnung: Neben Häusern gibt es bei Ever Energy Home auch Wohnungen. Beim Kauf zählen andere Stichtage als beim eigenen Bau (Kaufvertrag, Erwerb bis Ende des Fertigstellungsjahres). Überblick unter Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlage.
Das Erstgespräch ist kostenlos: Kontakt aufnehmen. Die steuerliche Einordnung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.
Häufig gestellte Fragen
Lässt sich ein selbst bewohnter Neubau abschreiben?
Nein. Die Abschreibung setzt Einkünfte aus dem Gebäude voraus, etwa Mieteinnahmen. Wer selbst einzieht, kann weder linear noch degressiv noch nach § 7b abschreiben.
Bauantrag 2023, Baubeginn 2026: Gilt die degressive AfA?
Für die degressive AfA zählt der Baubeginn laut Baubeginnsanzeige. Liegt er zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029, ist diese Bedingung erfüllt. Der Bauantrag ist für die Sonderabschreibung nach § 7b maßgeblich.
Reicht ein Effizienzhaus 55 für die Sonderabschreibung nach § 7b?
Nein. Für Bauanträge ab 2023 verlangt das Gesetz ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, nachgewiesen durch das QNG-Siegel.
Lassen sich degressive AfA und § 7b kombinieren?
Ja. Die Sonderabschreibung nach § 7b wird neben der linearen oder der degressiven AfA genutzt. Das Bundesfinanzministerium zeigt die Kombination im Beispiel 7c seines Anwendungsschreibens.
Ist ein späterer Wechsel von degressiv zu linear möglich?
Ja, der Wechsel ist im Gesetz ausdrücklich erlaubt. Danach bemisst sich die Abschreibung nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer.
Hat sich 2026 etwas an der Abschreibung für Neubauten geändert?
Nach dem Stand Oktober 2026 nein. Der Gesetzestext enthält dieselben Stichtage und Beträge wie die Fassung im amtlichen Lohnsteuer-Handbuch 2026. Das Investitionssofortprogramm von 2025 betrifft nur bewegliche Wirtschaftsgüter.
Quellen
- § 7 EStG (Abs. 1 Satz 1 und 4, Abs. 2, Abs. 4 Satz 1 Nr. 2, Abs. 5a), Fassung im Amtlichen Lohnsteuer-Handbuch 2026 des Bundesministeriums der Finanzen und auf gesetze-im-internet.de (abgerufen 26.10.2026).
- § 7b EStG, Fassung im Amtlichen Lohnsteuer-Handbuch 2026 und auf gesetze-im-internet.de (abgerufen 26.10.2026).
- § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG, gesetze-im-internet.de (abgerufen 09.10.2026).
- Bundesministerium der Finanzen: Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG vom 21.05.2025, GZ IV C 3 – S 2197/00009/011/024, Einleitung, Rn. 16, 19, 32, 36, 43, 47, 48, 61, 63 sowie Beispiele 7a und 7c.
- Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness (Wachstumschancengesetz) vom 27.03.2024, BGBl. 2024 I Nr. 108.
- Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland, verkündet am 18.07.2025 (Überblick Rödl & Partner, 15.09.2025).
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand im Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Steuerberatung. Ob und in welcher Höhe eine Abschreibung im Einzelfall möglich ist, klären Sie bitte vor Vertragsschluss mit Ihrem Steuerberater.
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