Autor: Ever Energy Home, Massivhausbau in Berlin und Brandenburg. Teil der Ever Energy Group, seit 2009 am Markt. | Steuerliche Angaben: Stand April 2026, keine Steuer- oder Anlageberatung
Wer 2026 einen Neubau errichtet und vermietet, kann in den ersten vier Jahren bis zu rund 38,5 Prozent der Herstellungskosten steuerlich abschreiben, wenn volle Jahre zugrunde liegen und die Kosten je Quadratmeter innerhalb der gesetzlichen Grenzen bleiben. Möglich machen das die Kombination aus degressiver AfA nach §7 Abs. 5a EStG und Sonderabschreibung nach §7b EStG. Der Beitrag zeigt Voraussetzungen, Grenzen und eine Beispielrechnung für einen Neubau in Brandenburg. Die Werte ersetzen keine individuelle Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung.
Das Wichtigste in 30 Sekunden:
– §7 Abs. 5a EStG: 5 % degressive Abschreibung jährlich vom jeweiligen Restwert für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 (maßgeblich ist die Baubeginnsanzeige)
– §7b EStG: bis zu 5 % Sonder-AfA pro Jahr im Fertigstellungsjahr und in den drei Folgejahren zusätzlich, für neue Mietwohnungen in einem Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse (QNG-Siegel)
– In Summe bis zu rund 38,5 % der Herstellungskosten in 4 Jahren abschreibbar (Beispiel des Bundesfinanzministeriums, volle Jahre)
– Kombinierbar mit KfW 297/298 „Klimafreundlicher Neubau“
– Pflicht: Vermietung über mindestens 10 Jahre
Die beiden steuerlichen Hebel im Überblick
Seit 2023 gibt es für vermietete Neubauten zwei außergewöhnlich starke Abschreibungsinstrumente. Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG erlaubt eine jährliche Abschreibung von 5 Prozent auf die Herstellungskosten (ohne Grundstück), statt der üblichen linearen 3 Prozent. Die Sonder-AfA nach §7b EStG erlaubt zusätzlich bis zu 5 Prozent jährlich in den ersten vier Jahren, wenn bestimmte energetische und Kostenvoraussetzungen erfüllt sind.
Voraussetzungen §7 Abs. 5a EStG (degressiv)
Die degressive Abschreibung gilt für Wohngebäude, mit deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde. Als Baubeginn zählt das Datum in der Baubeginnsanzeige. Beim Kauf zählt ein Kaufvertrag aus diesem Zeitraum, wenn das Gebäude bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben wird. Abgeschrieben werden 5 Prozent des jeweiligen Restwerts (degressiv, nicht linear), alternativ kann auf die lineare AfA gewechselt werden. Keine Einkommensgrenze. Keine Energiestandard-Pflicht. Abgeschrieben wird nur, wenn das Gebäude der Erzielung von Einkünften dient, etwa durch Vermietung. Beim selbst bewohnten Haus gibt es keine Abschreibung.
Voraussetzungen §7b EStG (Sonder-AfA)
Die Sonderabschreibung ist enger gefasst. Sie gilt für neu geschaffene Mietwohnungen mit Bauantrag ab 2023, wenn das Gebäude die Kriterien eines Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen wird. Die Bau- oder Anschaffungskosten dürfen die gesetzliche Obergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten; die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden, sonst entfällt der Vorteil rückwirkend.
Beispielrechnung für ein EFH in Brandenburg
Ausgangspunkt: Einfamilienhaus in Brieselang, 140 qm Wohnfläche, Effizienzhaus 40 mit QNG (erfüllt §7b-Anforderungen). Herstellungskosten (ohne Grundstück): 420.000 Euro.
Bemessungsgrundlage degressive AfA nach §7 Abs. 5a: 420.000 Euro.
Bemessungsgrundlage Sonder-AfA nach §7b: 420.000 Euro. Bemessungsgrundlage sind die tatsächlichen Herstellungskosten, höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (hier höchstens 560.000 Euro). Mit 3.000 Euro je Quadratmeter liegt das Beispiel auch unter der Baukostenobergrenze von 5.200 Euro.
Jahr 1: Sonder-AfA 21.000 Euro (5 % × 420.000 Euro) + degressive AfA 21.000 Euro (5 % × 420.000 Euro) = 42.000 Euro.
Jahr 2: Sonder-AfA 21.000 Euro + degressive AfA 19.950 Euro (5 % vom Restwert 399.000 Euro) = 40.950 Euro.
Jahr 3: Sonder-AfA 21.000 Euro + degressive AfA 18.953 Euro (5 % × 379.050 Euro) = 39.953 Euro.
Jahr 4: Sonder-AfA 21.000 Euro + degressive AfA 18.005 Euro (5 % × 360.097 Euro) = 39.005 Euro.
Summe Jahre 1 bis 4: rund 161.908 Euro. Das entspricht rund 38,5 % der Herstellungskosten. Annahme: Fertigstellung im Januar. Bei späterer Fertigstellung fällt die degressive AfA im ersten Jahr anteilig nach Monaten geringer aus.
Wie viel davon als Steuerentlastung ankommt, hängt vom persönlichen Steuersatz ab und lässt sich nur im Einzelfall mit einem Steuerberater klären.
Praxistipp Ever Energy Home: Die Effizienzhaus-40-Neubauten erfüllen die Anforderungen für §7b EStG. Die Förderanträge werden begleitet, Steuerliches wird mit Ihrem Steuerberater abgestimmt. Beratungsgespräch anfragen.
Kombination mit KfW 297/298
§7b EStG und KfW-Förderung schließen sich nicht aus. Die KfW-Konditionen für „Klimafreundlicher Neubau“ (297/298) sind zusätzlich nutzbar, mit bis zu 150.000 Euro zinsgünstigem Kredit pro Wohneinheit für Effizienzhäuser 40 mit QNG. Wichtig: Die Förderung wird als Kredit gewährt, nicht als Zuschuss. Die steuerlichen Abschreibungen basieren auf den tatsächlichen Herstellungskosten, Fördermittel mindern diese nicht direkt.
Risikopunkte
10-Jahres-Bindung: Vermietung weniger als 10 Jahre = Sonder-AfA rückabwickelbar. Bei geplantem Selbstbezug nach 5 Jahren nicht geeignet.
Baukostenobergrenzen: Die Werte stehen im Gesetz: 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche als Baukostenobergrenze und 4.000 Euro je Quadratmeter als höchste Bemessungsgrundlage, jeweils für Bauanträge nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029. Liegen die Kosten über der Obergrenze, entfällt die Sonder-AfA vollständig. Bauherren sollten mit dem Steuerberater prüfen, ob die Obergrenze eingehalten wird.
Energetische Dokumentation: Ohne QNG-Siegel keine Sonder-AfA: Die Nachhaltigkeitsklasse des Effizienzhauses 40 muss durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen werden. Dokumentation ist Pflicht.
Einkommenssteuerliche Abhängigkeit: Die tatsächliche Entlastung hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab. Bei niedrigen Einkünften ist die Hebelwirkung geringer.
Sicherheit im vermieteten Objekt
Vermietete Objekte haben eine typische Risikostruktur: wechselnde Bewohner, temporäre Leerstände, schlechter Überblick über lokale Einbruchsrisiken. Die Planung der Alarmanlage gehört zur Hausplanung. Eine Alarmanlage mit Aufschaltung auf die VdS-zertifizierte Notruf- und Serviceleitstelle erhöht die Vermietbarkeit.
Siehe Fachartikel Neubau vermieten 2026.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG?
5 Prozent pro Jahr auf den jeweiligen Restwert, für Wohngebäude mit Baubeginn laut Baubeginnsanzeige zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029.
Kann ich §7b AfA mit KfW 297 kombinieren?
Ja. §7b ist ein steuerliches Instrument, KfW eine Finanzierung, beide sind grundsätzlich parallel nutzbar.
Was passiert, wenn ich die Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren selbst beziehe?
Die Sonder-AfA nach §7b entfällt rückwirkend, bereits genutzte Abschreibungen sind nachzuversteuern.
Welcher Energiestandard ist Pflicht?
Für die Sonderabschreibung nach §7b ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, nachgewiesen durch das QNG-Siegel. Die degressive AfA nach §7 Abs. 5a setzt keinen bestimmten Energiestandard voraus.
Gilt §7b auch bei Selbstnutzung?
Nein. Voraussetzung ist entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken über mindestens 10 Jahre.
Wie hoch sind die Baukostenobergrenzen 2026?
5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche Baukostenobergrenze und höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA, festgelegt in §7b Abs. 2 und 3 EStG für Bauanträge nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029.
Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Lassen Sie die konkrete Konstellation vor Vertragsschluss durch einen Steuerberater prüfen. Beratungsgespräch bei Ever Energy Home, Bauvertrag und Förderlogik werden transparent abgestimmt.