Autor: Ever Energy Home, Massivhausbau in Berlin und Brandenburg. Teil der Ever Energy Group, seit 2009 am Markt.
Neubau-Vermietung ist 2026 wieder attraktiv: Die §7b-Sonder-AfA bleibt bis 2029 aktiv, KfW 297/298 senkt die Finanzierungskosten, Mietniveau steigt. Dieser Beitrag rechnet ein konkretes Projekt durch, mit allen relevanten Kennzahlen.
Das Wichtigste in 30 Sekunden:
– §7b EStG: 5 % Sonder-AfA p.a. über 4 Jahre
– Wahlweise 5 % degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG (Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029)
– KfW 297/298 für EH40 QNG, bis 150.000 € je WE als zinsverbilligter Kredit
– Das QNG-Siegel vergibt eine akkreditierte Zertifizierungsstelle nach der Fertigstellung; die Planung dafür gehört in die Hausplanung.
§7b Sonder-AfA: Eckdaten
Gültig: Bauanträge zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029.
Voraussetzung: EH40 QNG, max. Baukosten 5.200 €/qm Wohnfläche, AfA-Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/qm.
Berechtigte: Eigentümer, die vermieten (nicht Selbstnutzer).
Wirkung: bis zu 5 % p.a. im Fertigstellungsjahr und in den drei Folgejahren zusätzlich zur regulären AfA. Als reguläre AfA kann statt der linearen 3 %-AfA die degressive 5 %-AfA nach §7 Abs. 5a EStG gewählt werden, wenn mit dem Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wurde. Die Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums zu §7b stammen vom 29.05.2024 und, aktuell, vom 21.05.2025.
Nach 4 Jahren sind so insgesamt rund 38 % der AfA-Bemessungsgrundlage abgesetzt (20 % §7b + ca. 18 % §7 Abs. 5a degressiv).
Beispielprojekt: EFH 140 qm in Brieselang
Baukostenrechnung:
– Haus (EH40 QNG, schlüsselfertig): 420.000 €
– Baunebenkosten: 22.000 €
– Grundstück 600 qm: 200.000 € (Grund und Boden, nicht abschreibbar)
– Außenanlagen: 18.000 €
– Gesamt: 660.000 €
Davon AfA-fähig (Gebäudeanteil):
– Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Grund und Boden samt den darauf entfallenden Nebenkosten ist nicht abschreibungsfähig. Für Außenanlagen gilt R 21.1 Abs. 3 Satz 1 EStR. Welche Baunebenkosten zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehören, klärt der Steuerberater im Einzelfall.
– Im Beispiel werden deshalb nur die Herstellungskosten des Hauses angesetzt: 420.000 €. Bei 140 qm Wohnfläche sind das 3.000 €/qm, also unter der Baukostenobergrenze von 5.200 €/qm und unter der Höchstbemessung von 4.000 €/qm (max. 560.000 €).
Finanzierung
- Eigenkapital: 120.000 € (Nebenkosten + 15 %)
- KfW 297 (bis 150.000 € bei EH40 QNG): 150.000 € zu 2,5 % über 30 Jahre
- Klassisches Baudarlehen: 390.000 € zu 3,4 % über 25 Jahre
Monatsrate Jahr 1: KfW ca. 730 € + klassisch ca. 1.940 € = 2.670 €/Monat
Mieteinnahmen
Brieselang 2026: 13,50 €/qm kalt.
140 qm × 13,50 € = 1.890 €/Monat Kaltmiete.
Nebenkosten Umlage: ca. 380 €.
Cashflow-Rechnung Jahr 1 (§7b + §7 Abs. 5a degressiv)
| Position | €/Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen kalt | +22.680 |
| AfA §7b (5 %) | −21.000 |
| AfA §7 Abs. 5a (5 % degressiv vom Restwert) | −21.000 |
| Zinsen Finanzierung | −16.500 |
| Grundsteuer/Verwaltung | −900 |
| Steuerliches Ergebnis | −36.720 |
Die Tabelle ist eine vereinfachte Beispielrechnung und keine Steuerberatung. Ihre persönliche Rechnung erstellt Ihr Steuerberater.
AfA-Verlauf §7 Abs. 5a (degressiv) Jahre 1 bis 4 bei 420.000 € Bemessung: 21.000 → 19.950 → 18.953 → 18.005 € (5 % vom jeweiligen Restwert).
Nach Jahr 4: §7b endet
Ab Jahr 5 entfällt die §7b-AfA. Die degressive AfA läuft weiter, ab dann vom um die Sonderabschreibung geminderten Restwert. Ein Wechsel zur linearen AfA ist zulässig; danach bemisst sich die AfA nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer. Praktisch sinkt der AfA-Effekt um rund 21.000 € jährlich.
Kompensation:
– Mietsteigerung (typisch 2 bis 3 % p.a.)
– Zinsbindung verbessert bei Anschlussfinanzierung
– Tilgungsprofitierung
QNG-Siegel
Das QNG-Siegel vergibt eine akkreditierte Zertifizierungsstelle nach der Fertigstellung; die Planung dafür gehört in die Hausplanung. Ohne QNG-Siegel lehnt das Finanzamt die Sonder-AfA ab.
KfW 297 vs. 298
- KfW 297: ohne Einkommensgrenze, bis 150.000 € zu derzeit 2,5 %.
- KfW 298: Einkommensgrenze (Bruttohaushalt 90.000 €/Jahr erste Person + 10.000 € je weitere), deutlich günstigere Zinsen.
Absicherung im Neubau
Die Wertbeständigkeit hängt auch von der Ausstattung ab. Der Hausbau+ integriert Alarmanlage, Rauchmelder, HelpMeButton und Schutztür von Anfang an, wichtiger Faktor für die Wiedervermietungsfähigkeit. Detaillierte Sicherheitsplanung im Mietneubau erläutert der Stadtritter-Beitrag Einbruchschutz im Neubau 2026 inklusive RC2-Türen, Smart-Lock-Integration und Vermieter-Pflichtensituation. Die EE-eigene Praxisanleitung finden Sie unter Sicherheit im Neubau 2026.
Typische Fehler
- Selbstnutzung und Umwandlung: §7b gilt nur für Vermietung.
- Baukosten über 5.200 €/qm: kein §7b möglich.
- QNG-Zertifikat fehlt: Sonder-AfA wird abgelehnt.
- Zu frühe Verkauf (vor 10 Jahren): Spekulationssteuer.
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Steuerliche Stolpersteine 2026
- Spekulationsfrist 10 Jahre: Verkauf vor Ablauf führt zur Versteuerung des Veräußerungsgewinns als Einkommen, samt rückwirkender §7b-Korrektur.
- Wechsel von degressiver zu linearer AfA (§7 Abs. 5a → §7 Abs. 4): zulässig. Nach dem Wechsel bemisst sich die AfA nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer, nicht nach 3 % der ursprünglichen Herstellungskosten.
- Eigenheim-Beimischung schließt §7b aus: auch eine teilweise Selbstnutzung (z. B. Einliegerwohnung) muss steuerlich sauber abgegrenzt werden, sonst Aberkennung der Sonder-AfA für den selbstgenutzten Teil.
- Werbungskosten-Überschuss → Liebhaberei: dauerhaft hohe Verluste ohne Totalüberschussprognose werden vom Finanzamt als private Liebhaberei umqualifiziert. Totalüberschussprognose über 30 Jahre vorlegen.
- Grunderwerbsteuer-Splitting: in Brandenburg 6,5 % auf den Kaufpreis. Bei separatem Grundstück- und Bauträgervertrag (echtes Erschließungs-Modell) lässt sich die Bemessung auf das Grundstück begrenzen, nur unter strengen BFH-Vorgaben.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange läuft §7b noch?
Bauanträge bis 30.09.2029 sind begünstigt.
Muss das Haus vermietet sein?
Ja, §7b gilt nur bei Vermietung zu dauerhaften Wohnzwecken.
Was passiert, wenn ich früh verkaufe?
Rückwirkende AfA-Nachversteuerung bei Verkauf binnen 10 Jahren.
Kombiniert §7b mit KfW?
Ja, KfW 297/298 + §7b sind kombinierbar.
Bekomme ich das QNG-Zertifikat automatisch?
Das QNG-Siegel vergibt eine akkreditierte Zertifizierungsstelle nach der Fertigstellung; die Planung dafür gehört in die Hausplanung.
Wie wirkt sich die Wärmepumpe auf die AfA aus?
Komponente der Baukosten, voll AfA-fähig.
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