Zuletzt aktualisiert: April 2026 | Autor: Ever Energy Home – Massivhausbauer in Berlin-Brandenburg seit 2012
Neubau-Vermietung ist 2026 wieder attraktiv: Die §7b-Sonder-AfA bleibt bis 2029 aktiv, KfW 297/298 senkt die Finanzierungskosten, Mietniveau steigt. Wir rechnen ein konkretes Projekt durch – mit allen relevanten Kennzahlen.
Das Wichtigste in 30 Sekunden:
– §7b EStG: 5 % Sonder-AfA p.a. über 4 Jahre
– Zusätzlich 5 % degressive AfA nach §7 Abs. 5a EStG (Baubeginn ab 01.10.2023, BMF-Schreiben)
– KfW 297/298 für EH40 QNG, bis 150.000 € je WE als zinsverbilligter Kredit
– Eigenkapital-Rendite realistisch 6–10 % p.a. in den ersten Jahren
– Ever Energy Home liefert EH40 QNG schlüsselfertig inkl. §7b-Zertifikat
§7b Sonder-AfA: Eckdaten
Gültig: Bauanträge zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029.
Voraussetzung: EH40 QNG, max. Baukosten 5.200 €/qm Wohnfläche, AfA-Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/qm.
Berechtigte: Eigentümer, die vermieten (nicht Selbstnutzer).
Wirkung: 5 % p.a. über 4 Jahre zusätzlich zur regulären AfA. Die reguläre AfA ist seit 01.10.2023 als degressive 5 %-AfA nach §7 Abs. 5a EStG ausgestaltet (Wachstumschancengesetz, BMF-Schreiben vom 21.05.2024) – nicht mehr die alte lineare 3 %-AfA.
Nach 4 Jahren sind so insgesamt rund 38 % der AfA-Bemessungsgrundlage abgesetzt (20 % §7b + ca. 18 % §7 Abs. 5a degressiv).
Beispielprojekt: EFH 140 qm in Brieselang
Baukostenrechnung:
– Haus (EH40 QNG, schlüsselfertig): 420.000 €
– Baunebenkosten: 22.000 €
– Grundstück 600 qm: 200.000 € (davon 25 % Grund-/Bodenanteil = 50.000 €)
– Außenanlagen: 18.000 €
– Gesamt: 660.000 €
Davon AfA-fähig (Gebäudeanteil):
– Haus + Nebenkosten + Außenanlagen + 75 % Grundstück-Bodenanteil-Freistellung: 460.000 € × 5.200 €-Cap-Check: bei 140 qm Wohnfläche AfA-Bemessungsgrundlage max. 560.000 € → 460.000 € vollständig AfA-fähig.
Finanzierung
- Eigenkapital: 120.000 € (Nebenkosten + 15 %)
- KfW 297 (bis 150.000 € bei EH40 QNG): 150.000 € zu 2,5 % über 30 Jahre
- Klassisches Baudarlehen: 390.000 € zu 3,4 % über 25 Jahre
Monatsrate Jahr 1: KfW ca. 730 € + klassisch ca. 1.940 € = 2.670 €/Monat
Mieteinnahmen
Brieselang 2026: 13,50 €/qm kalt.
140 qm × 13,50 € = 1.890 €/Monat Kaltmiete.
Nebenkosten Umlage: ca. 380 €.
Cashflow-Rechnung Jahr 1 (§7b + §7 Abs. 5a degressiv)
| Position | €/Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen kalt | +22.680 |
| AfA §7b (5 %) | −23.000 |
| AfA §7 Abs. 5a (5 % degressiv vom Restwert) | −23.000 |
| Zinsen Finanzierung | −16.500 |
| Instandhaltungsrücklage | −1.700 |
| Grundsteuer/Verwaltung | −900 |
| Steuerliches Ergebnis | −42.420 |
Bei Grenzsteuersatz 42 %: Steuerersparnis ca. 17.815 €/Jahr im ersten Jahr.
AfA-Verlauf §7 Abs. 5a (degressiv) Jahre 1–4 bei 460.000 € Bemessung: 23.000 → 21.850 → 20.758 → 19.720 € (5 % vom jeweiligen Restwert).
Netto-Cashflow Jahr 1 (nach Steuern):
+22.680 Miete
−2.670 × 12 = −32.040 Finanzierung
+17.815 Steuerersparnis
= +8.455 €/Jahr netto (positiver Cashflow)
Nach Jahr 4: §7b endet
Ab Jahr 5 entfällt die §7b-AfA. Sie können dann auf die lineare 3 %-AfA wechseln (§7 Abs. 4 EStG) oder die degressive AfA fortführen, bis der Wechsel auf linear vorteilhafter wird. Praktisch sinkt der AfA-Effekt um rund 23.000 € jährlich; der Cashflow reduziert sich um ca. 9.600 € netto.
Kompensation:
– Mietsteigerung (typisch 2–3 % p.a.)
– Zinsbindung verbessert bei Anschlussfinanzierung
– Tilgungsprofitierung
Rendite über 15 Jahre
Eigenkapital-Rendite über Haltungszeit: 6–10 % p.a. (je nach Wertsteigerung).
Objektwert bei Verkauf 2041 (Annahme 2 %/Jahr Wertsteigerung): ca. 950.000 €.
§7b-Zertifikat
Ever Energy Home liefert das QNG-Zertifikat und das §7b-Nachweis-Paket mit. Ohne dieses Dokumente lehnt das Finanzamt die Sonder-AfA ab.
KfW 297 vs. 298
- KfW 297: ohne Einkommensgrenze, bis 150.000 € zu derzeit 2,5 %.
- KfW 298: Einkommensgrenze (Bruttohaushalt 90.000 €/Jahr erste Person + 10.000 € je weitere), deutlich günstigere Zinsen.
Absicherung im Neubau
Die Wertbeständigkeit hängt auch von der Ausstattung ab. Der Hausbau PLUS integriert Alarmanlage, Rauchmelder, HelpMeButton und Schutztür von Anfang an – wichtiger Faktor für Versicherungsprämien und Wiedervermietungsfähigkeit. Detaillierte Sicherheitsplanung im Mietneubau erläutert der Stadtritter-Beitrag Einbruchschutz im Neubau 2026 inklusive RC2-Türen, Smart-Lock-Integration und Vermieter-Pflichtensituation. Die EE-eigene Praxisanleitung finden Sie unter Sicherheit im Neubau 2026.
Typische Fehler
- Selbstnutzung und Umwandlung: §7b gilt nur für Vermietung.
- Baukosten über 5.200 €/qm: kein §7b möglich.
- QNG-Zertifikat fehlt: Sonder-AfA wird abgelehnt.
- Zu frühe Verkauf (vor 10 Jahren): Spekulationssteuer.
Mid-Content-CTA: Sie planen Neubau als Kapitalanlage? Rendite-Kalkulation mit Ever Energy Home – wir erstellen Ihre individuelle Projektion.
Sensitivitätsanalyse Brandenburg 2026
Die Rechnung oben ist auf Brieselang kalibriert. Wie ändern sich die Kennzahlen in anderen Brandenburger Lagen?
| Standort | Miete €/qm | Kaufpreis EFH 140 qm | Bruttomietrendite | Eigenkapital-Rendite Jahr 1 |
|---|---|---|---|---|
| Potsdam Bornstedt | 16,50 | 720.000 | 3,9 % | 9,4 % |
| Falkensee | 14,00 | 640.000 | 3,7 % | 8,1 % |
| Brieselang | 13,50 | 660.000 | 3,4 % | 7,0 % |
| Nauen | 11,00 | 540.000 | 3,4 % | 6,2 % |
| Rathenow | 9,50 | 460.000 | 3,5 % | 5,5 % |
Annahmen: 20 % Eigenkapital, 4 % Finanzierungsmix, EH40 QNG, §7b über 4 Jahre, Spitzensteuersatz 42 %, Mietsteigerung 2 % p.a. Die Eigenkapital-Rendite Jahr 1 fällt im weiteren Speckgürtel höher aus, weil das Verhältnis aus AfA-Hebel zu Eigenkapital günstiger ist – allerdings bei höherem Leerstandsrisiko.
Steuerliche Stolpersteine 2026
- Spekulationsfrist 10 Jahre: Verkauf vor Ablauf führt zur Versteuerung des Veräußerungsgewinns als Einkommen – samt rückwirkender §7b-Korrektur.
- Wechsel von degressiver zu linearer AfA (§7 Abs. 5a → §7 Abs. 4): möglich, sobald die linearen 3 % höher als 5 % vom Restwert liegen (üblich ab Jahr 11–12). Einmaliger Antrag im Jahr des Wechsels.
- Eigenheim-Beimischung schließt §7b aus: auch eine teilweise Selbstnutzung (z. B. Einliegerwohnung) muss steuerlich sauber abgegrenzt werden – sonst Aberkennung der Sonder-AfA für den selbstgenutzten Teil.
- Werbungskosten-Überschuss → Liebhaberei: dauerhaft hohe Verluste ohne Totalüberschussprognose werden vom Finanzamt als private Liebhaberei umqualifiziert. Totalüberschussprognose über 30 Jahre vorlegen.
- Grunderwerbsteuer-Splitting: in Brandenburg 6,5 % auf den Kaufpreis. Bei separatem Grundstück- und Bauträgervertrag (echtes Erschließungs-Modell) lässt sich die Bemessung auf das Grundstück begrenzen – nur unter strengen BFH-Vorgaben.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange läuft §7b noch?
Bauanträge bis 30.09.2029 sind begünstigt.
Muss das Haus vermietet sein?
Ja, §7b gilt nur bei Vermietung zu dauerhaften Wohnzwecken.
Was passiert, wenn ich früh verkaufe?
Rückwirkende AfA-Nachversteuerung bei Verkauf binnen 10 Jahren.
Kombiniert §7b mit KfW?
Ja, KfW 297/298 + §7b sind kombinierbar.
Bekomme ich das QNG-Zertifikat automatisch?
Bei Ever Energy Home ja, bei anderen Anbietern prüfen.
Wie wirkt sich die Wärmepumpe auf die AfA aus?
Komponente der Baukosten, voll AfA-fähig.
→ Neubau als Kapitalanlage – §7b im Detail | → Hausbau PLUS | → Sicherheit im Neubau (EE) | → Einbruchschutz Neubau (Stadtritter)